Parlamentarna skupština Bosne i Hercegovine je na sjednici Predstavničkog doma krajem prošle godine, te na hitnoj sjednici Doma naroda, održanoj u aprilu ove godine, usvojila Zakon o dopunama Zakona o porezu na dodanu vrijednost kojim je definisan povrat PDV-a za kupovinu prvog stana.
Prema zakonu, Uprava za indirektno oporezivanje (UIO) bila je u obavezi da donese podzakonske akte kojima će biti regulirano ko ima pravo na povrat, koliki je maksimalni iznos povrata, koja površina i cijena stana ulaze u obzir, te koliki je minimalni rok u kojem stan ne smije biti prodat. Pored toga, trebalo je regulirati i prava članova domaćinstva, kao i odgovorne nadležne organe za potvrđivanje statusa kupca.
Za građane, ovo bi mogao biti značajan poticaj, uzimajući u obzir da cijene nekretnina rastu brže od prosječnih plata, dok bi povrat PDV-a, koji iznosi 17% vrijednosti nekretnine, mogao olakšati kupovinu prve nekretnine hiljadama mladih porodica.
Ko ima pravo na povrat PDV-a
Prema nacrtu Pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodanu vrijednost, koji je prošle sedmice objavila UIOBiH, pravo na povrat PDV-a imaju punoljetni građani BiH sa stalnim prebivalištem u BiH koji kupuju svoj prvi novi stan. To može biti kuća ili stan u zgradi, pod uvjetom da je za kupovinu plaćen PDV.
Kupac prvog stana može dobiti povrat PDV-a za najviše četrdeset metara kvadratnih stana, a ako uključi i članove svoje porodice, tada se površina može uvećati do petnaest metara kvadratnih po članu.
Porodičnim domaćinstvom u ovom slučaju se smatra, kako je navedeno, kupac prvog stana, supružnik, djeca kupca kao i djeca supružnika (biološka ili usvojena), a sa istim mjestom prebivališta kao kupac prvog stana.
Ako kupac prvog stana kupuje stan čija je površina veća od one za koju zakon omogućava povrat PDV-a, pravo na povrat ostvaruje se srazmjerno, odnosno samo za površinu na koju ima zakonsko pravo.
Neophodni uvjeti
Da bi ostvario pravo na povrat PDV-a, kupac mora ispuniti sljedeće uslove: da u periodu deset godina prije stupanja na snagu Zakona o PDV-u do dana podnošenja zahtjeva za povrat nije bio vlasnik ili suvlasnik stana u BiH, uključujući stanove koji su označeni kao apartmani i slično, da je prodavac stana obračunati PDV za stan prijavio i uplatio na Jedinstveni račun kojeg vodi UIO, da je, do momenta podnošenja zahtjeva za povrat PDV-a, kupoprodajna cijena stana sa uključenim PDV-om u cijelosti isplaćena prodavcu stana na njegov transakcijski račun ili na odgovarajuće druge račune ukoliko se stan, u skladu sa ostalim važećim propisima, prodaje pod drugim okolnostima kao što su prodaja stana u izvršnom postupku kada se uplata kupoprodajne cijene stana sa PDV-om u cjelosti ili djelimično može vršiti uplatom na odgovarajuće račune drugih lica i slično.
Također, da članovi njegove porodice uključeni u povrat također nisu posjedovali stan u posljednjih deset godina (ako kupac želi koristiti pravo i za njih).
Nadalje, ako prvi stan kupuju dva ili više fizičkih lica zajedno, pravo na povrat PDV-a za osnovnu površinu (40 m² za kupca + eventualno 15 m² po članu domaćinstva) može ostvariti samo jedan od kupaca.
Ostali kupci nemaju pravo na srazmjerni povrat za osnovnu površinu, ali mogu ostvariti pravo na povrat PDV-a kao članovi porodičnog domaćinstva glavnog kupca, pod uslovom da ispunjavaju sve propisane uslove.
U praksi, ako stan zajedno kupuju supružnici, naprimjer površine 50 metara kvadratnih, PDV za povrat priznaje se samo jednom kupcu za 40 metara kvadratnih (osnovna površina). Drugi kupac može biti uključen kao član domaćinstva i time povećati ukupnu površinu za koju se ostvaruje povrat (npr. dodatnih petnaest metara po članu domaćinstva).
Potrebna dokumentacija
Uz zahtjev koji se podnosi na Obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a, potrebno je priložiti:
- original ili ovjerenu kopiju izvoda iz matične knjige rođenih i, dodatno, izvoda iz matične knjige vjenčanih ukoliko je zaključio brak koji nije evidentiran u izvodu iz matične knjige rođenih,
- uvjerenje o državljanstvu,
- dokaz o prebivalištu,
- notarski ovjeren ugovor o kupoprodaji stana,
- fakturu prodavca sa iskazanim PDV-om,
- dokaz da je cijena stana s PDV-om u potpunosti plaćena na račun prodavca,
- uvjerenje poreskih organa entiteta i Brčko distrikta BiH da kupac prvog stana u periodu deset godina prije dana stupanja na snagu Zakona o PDV-u do dana podnošenja zahtjeva nije vršio prenos prava vlasništva nekretnina, uvjerenja organa nadležnog za imovinskopravne odnose kojim se dokazuje da kupac prvog stana trenutno, osim stana koji je predmet povrata PDV-a, nema u posjedu ili suvlasništvu nekretnine, dokaz da je stan za koji se traži povrat PDV-a evidentiran u zvaničnim registrima (ova uvjerenja su potrebna i za supružnika – ako je u pitanju porodično domaćinstvo),
- ovjerena izjava da kupuje prvi stan (na posebnom obrascu IKPS),
- ovjerena lista članova domaćinstva,
- broj bankovnog računa za uplatu povrata,
- ovjerena izjava kupca stana da je saglasan sa obradom ličnih podataka za potrebe postupka i evidencije na obrascu ISLP.
Ako kupac uključuje i članove domaćinstva (npr. supružnika ili djecu), za svakog člana se prilažu isti dokumenti (rodni list, državljanstvo, prebivalište, potvrde da ne posjeduju stan itd.), plus dokaz o porodičnoj povezanosti ako se ne vidi iz ostalih dokumenata.
Pravo na povrat PDV-a ne može da ostvari osoba koja je već jednom dobila povrat PDV-a za prvi stan, za koju je povrat već ostvaren kao za člana domaćinstva (osim ako kupuje novi prvi stan – tada može dobiti povrat, ali umanjen za ono što je već iskorišteno), zatim lice koje ne zadovoljava uslove, npr. prethodno vlasništvo stana, plaćena cijena stana, prebivalište itd., zatim ono za koje se utvrdi da na prevarama ili protuzakonitim poslovima zasniva svoj zahtjev za povrat PDV-a kod kupovine stana.
Da li se pravo može naslijediti ili prenijeti?
Dalje se navodi kako pravo na povrat PDV-a nije prenosivo niti se može nasljeđivati. Izuzetak postoji samo ako je kupac već podnio zahtjev prije smrti, te se tada pravo prenosi na nasljednike.
Zahtjev za povrat se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana, koja će u roku od šest mjeseci donijeti rješenje o povratu.
Kupac koji je ostvario povrat PDV-a ne smije prodati stan prije pet godina. Ako to učini, mora vratiti PDV u cijelosti uz pripadajuću kamatu. Povrat PDV-a je ograničen prosječnom cijenom stana u BiH iz zadnjeg kvartalnog izvještaja Agencije za statistiku BiH u odnosu na datum kupoprodaje, s tim da maksimalan iznos povrata PDV-a koji se može ostvariti po jednom zahtjevu ne može iznositi više od 24.557,74 KM od sume plaćenog PDV-a. Ostavljena je mogućnost usklađivanja prema promjeni tržišne prosječne cijene.
Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se najkasnije do 30. juna tekuće godine. Za stanove evidentirane prije stupanja na snagu novog zakona, primjenjuju se stara pravila i PDV se ne može vratiti. Izuzetak postoji za kupce koji zbog objektivnih razloga nisu mogli ranije evidentirati kupoprodaju stana – oni mogu podnijeti zahtjev po novim pravilima.