Građani Bosne i Hercegovine koji su kupili prvi stan i žele ostvariti povrat PDV-a do sada su Upravi za indirektno oporezivanje BiH (UIO BiH) podnijeli 488 zahtjeva, ali još nijedno rješenje o povratu nije doneseno. Iz UIO-a upozoravaju da je najčešći problem nepotpuna dokumentacija.
Zaključno sa 7. augustom 2026. godine, u regionalne centre UIO-a zaprimljeno je ukupno 488 zahtjeva za povrat PDV-a pri kupovini prvog stana, potvrđeno je za portal Radiosarajevo.ba.
Samo 7. augusta zaprimljena su 52 nova zahtjeva. U Regionalnom centru Banja Luka podnesena su tri zahtjeva, u Mostaru šest, Sarajevu dvadeset, dok su u Tuzli zaprimljena 23 zahtjeva.
Iako broj zahtjeva iz dana u dan raste, iz UIO-a navode da je značajan broj pristiglih zahtjeva još uvijek nepotpun. Zbog toga građanima preporučuju da prije predaje provjere svu potrebnu dokumentaciju i uslove za ostvarivanje prava.
Zašto građani moraju dopunjavati dokumentaciju?
Među najčešćim nedostacima je nepotpuna dokumentacija za članove porodičnog domaćinstva, posebno kada kupac želi ostvariti pravo na dodatnih petnaest kvadratnih metara po članu domaćinstva.
Problem predstavljaju i neovjerene kopije dokumenata, kao i nedostavljanje potrebnih uvjerenja poreskih institucija i organa nadležnih za imovinsko-pravne odnose.
“Smatramo da činjenica da dio građana koristi kreditna sredstva za nabavku robe široke potrošnje, kućanskih uređaja ili drugih proizvoda prvenstveno govori o potrebi da se pažljivo sagleda kupovna moć stanovništva. Kredit sam po sebi ne mora predstavljati problem ako se koristi odgovorno i za trošak koji domaćinstvo može dugoročno servisirati. Problem nastaje kada zaduživanje postane način pokrivanja redovnih životnih troškova i osnovnih potreba, odnosno kada mjesečne obaveze po kreditima značajno ograničavaju mogućnost domaćinstva da podmiri troškove hrane, stanovanja, energije i drugih osnovnih potreba”, kažu iz Federalnog ministarstva trgovine.
Iz UIO-a naglašavaju da će se prilikom rješavanja zahtjeva primjenjivati propisani rok od šest mjeseci. Početak isplate, međutim, zavisit će i od toga kada će UIO dobiti mogućnost elektronske provjere podataka drugih institucija.
U narednim danima očekuje se potpisivanje memoranduma o saradnji i razmjeni podataka s poreskim upravama i institucijama nadležnim za imovinsko-pravne odnose. To bi trebalo omogućiti bržu provjeru podataka i efikasnije vođenje postupka.
Ko ima pravo na povrat PDV-a?
Pravo na povrat ima punoljetni državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH koji kupuje prvi novoizgrađeni stan ili kuću na koju je obračunat i plaćen PDV.
Važan uvjet je da kupac, osim nekretnine za koju traži povrat, nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju na području BiH u prethodnih sedam godina.
Pravo se odnosi na nekretnine koje su predmet oporezivanja PDV-om. To znači da starogradnja, na koju PDV nije obračunat, nije obuhvaćena povratom, kao ni kuća koja je još u izgradnji.
Povrat za četrdeset kvadratnih metara, a dodatnih petnaest po članu domaćinstva
Osnovno pravilo predviđa povrat PDV-a za površinu stana do četrdeset kvadratnih metara.
Kupac može ostvariti pravo i za članove svog porodičnog domaćinstva. U tom slučaju površina za koju se računa povrat povećava se za petnaest kvadratnih metara po članu domaćinstva.
Porodičnim domaćinstvom smatraju se kupac, njegov supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat i/ili sestra, kao i određeni članovi porodice supružnika, pod uslovom da imaju isto mjesto prebivališta kao kupac.
“Važno je da član domaćinstva za kojeg se koristi dodatnih petnaest kvadratnih metara također ispunjava propisane uvjete u vezi s vlasništvom nad nekretninama. Ako je, naprimjer, stan veći od površine za koju kupac ima pravo na povrat, ne znači da gubi pravo. Povrat se tada obračunava srazmjerno površini za koju su ispunjeni uslovi”, pojasnili su iz UIO-a za portal Radiosarajevo.ba.
Nije dovoljno samo kupiti stan
Jedan od važnih uvjeta jeste da je kupoprodajna cijena stana, zajedno s PDV-om, u potpunosti plaćena prodavcu do trenutka podnošenja zahtjeva.
Također, prodavac mora prijaviti obračunati PDV za predmetni stan i uplatiti ga na Jedinstveni račun UIO-a u okviru svojih poreskih obaveza.
Ako je stan kupilo više fizičkih osoba, pravo na povrat kao kupac prvog stana može ostvariti samo jedan od kupaca za osnovnu površinu, dok ostali mogu ostvarivati pravo kao članovi njegovog porodičnog domaćinstva, ako ispunjavaju propisane uvjete.
Šta građani moraju priložiti?
Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a, poštom ili neposredno na protokol Odsjeka za poreze nadležnog regionalnog centra, prema sjedištu prodavca stana.
Uz zahtjev se, između ostalog, dostavljaju izvod iz matične knjige rođenih, uvjerenje o državljanstvu, potvrda o prebivalištu, ovjeren ili notarski obrađen kupoprodajni ugovor, poreska faktura s iskazanim PDV-om i dokaz da je kupoprodajna cijena u cijelosti plaćena.
Potrebna su i uvjerenja poreskih organa da kupac u prethodnih sedam godina nije bio obveznik plaćanja poreza u vezi s nekretninama koje bi ga isključile iz prava na povrat, kao i uvjerenje nadležnog organa za imovinskopravne poslove.
Među dokumentima su i dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama, ovjerena izjava kupca, lista članova porodičnog domaćinstva te potvrda banke ili ugovor o otvorenom transakcijskom računu na koji će biti izvršen povrat. Za supružnika se također dostavljaju odgovarajuća uvjerenja radi utvrđivanja imovine stečene u braku.
Obratite pažnju na rok važenja dokumenata
Većina dokumentacije koju građani prilažu uz zahtjev ne smije biti starija od šest mjeseci. Izuzetak su, između ostalog, notarski obrađen ili sudski ovjeren kupoprodajni ugovor, poreska faktura prodavca s iskazanim PDV-om te potvrda banke ili ugovor o otvaranju važećeg transakcijskog računa. Uz zahtjev se prilažu i dokazi o uplati administrativnih taksi.
Koliko se maksimalno može vratiti?
Povrat nije neograničen i ne računa se jednostavno kao sedamnaest posto od cijene cijelog stana. Prema pravilima, maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a određuje se prema prosječnoj cijeni stana s PDV-om u BiH, objavljenoj u posljednjem kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH koji prethodi datumu zaključenja kupoprodajnog ugovora.
Maksimalni iznos povrata po jednom zahtjevu računa se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299 posto na iznos dobijen množenjem te maksimalne cijene s 55 kvadratnih metara.
To znači da građani ne trebaju računati povrat jednostavnim oduzimanjem ili primjenom pune stope PDV-a na ukupnu cijenu nekretnine.
Kako se računa povrat PDV-a?
Ako je kupac kupio novi stan površine 55 kvadratnih metara, osnovno pravo na povrat odnosi se na četrdeset kvadratnih metara. Ako, naprimjer, živi sa supružnikom, može ostvariti dodatnih petnaest kvadratnih metara, odnosno povrat za ukupno 55 kvadratnih metara.
Ako je cijena stana, s uračunatim PDV-om, 4000 KM po kvadratnom metru, ukupna vrijednost stana iznosi:
55 × 4000 KM = 220.000 KM
U toj cijeni PDV od sedamnaest posto nije sedamnaest posto od 220.000 KM, već se PDV iz bruto cijene izdvaja preračunatom stopom od 14,5299 posto.
Teoretski obračun bi zato bio:
220.000 × 14,5299% = 31.965,78 KM
Međutim, stvarni povrat može biti niži jer postoji zakonski propisan maksimalni iznos cijene po kvadratnom metru na koji se povrat može obračunati. Taj limit zavisi od prosječne cijene stana u BiH koju objavljuje Agencija za statistiku BiH za relevantni kvartal.
Dakle, građanin koji kupi skuplji stan ne može automatski računati da će mu biti vraćeno 14,5299 posto od kompletne cijene koju je platio.
Primjera radi, ako bi maksimalna priznata cijena bila 3000 KM po kvadratnom metru, a kupac ima pravo na povrat za 55 kvadratnih metara, maksimalna osnovica bila bi:
55 × 3000 = 165.000 KM
Povrat bi tada iznosio:
165.000 × 14,5299% = 23.974,34 KM
Dakle, u ovom hipotetičkom primjeru kupac bi mogao ostvariti povrat od 23.974,34 KM, pod uvjetom da ispunjava sve zakonske kriterije.
Građanima se preporučuje da prije predaje provjere dokumentaciju
Iz UIO-a navode da je interes građana veliki, što potvrđuje i broj telefonskih poziva, upita putem e-maila i dolazaka u regionalne centre.
S obzirom na to da nepotpuna dokumentacija može usporiti postupak, građanima se preporučuje da prije predaje zahtjeva provjere sve uslove i potrebne dokaze kod službenika UIO-a ili na zvaničnoj stranici Uprave.
Zahtjevi se predaju u četirima regionalnim centrima: Banja Luka, Mostar, Sarajevo i Tuzla, a nadležnost zavisi od sjedišta prodavca stana.